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Vermietung und Verpachtung - Anpassung aus steuerlichen Gründen notwendig

14.04.2011


Aus steuerlichen Gründen ist es notwendig noch im 1. Halbjahr 2011 durch Gemeinderatsbeschluss rückwirkend zum 1.1.2011 die Entgelte gewisser Miet- und Pachtverträge abzuändern, da es sonst wie vom BMF bereits bestätigt zu einer Rückzahlung von Vorsteuern (Vorsteuerkorrektur) kommt.
Falls Ihre Gemeinde nicht gemäß § 6 Abs. 2 UStG zur Steuerpflicht optiert hat, also beim Erwerb oder der Herstellung des vermieteten oder verpachteten Gegenstandes (z.B. Schule, Kindergarten, Veranstaltungszentrum, Gemeindewohnung etc.) keine Vorsteuern abgezogen hat und somit auch von den laufenden Betriebskosten keine Vorsteuern abzieht und auch keine Umsatzsteuer bei den laufenden Miet- bzw. Pachteinnahmen abführt, ist dieser Beitrag für Sie nicht weiter von Belang.

Falls doch wird empfohlen, sich die Entgelte für die Miet- und Pachtverhältnisse, die in den Jahren 2002 bis 2007 abgeschlossen wurden, genauer anzusehen. Angesprochen sind die Jahre 2002 bis 2007 deshalb, weil im Fall von Bestandsverhältnissen, die vor 2002 eingegangen wurden, bereits formlos zur Steuerfreiheit (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994) übergegangen werden kann und im Fall von Miet- und Pachtverhältnissen ab 2008 ohnedies bereits die steuerlichen Mindesterfordernisse (Rz 265 der Umsatzsteuer-Richtlinien) für die Anerkennung dieser Bestandsverhältnisse gelten. Durch die veränderten UStR müssen nunmehr in den Entgelten für Vermietung und Verpachtung pro Jahr auch anteilige 1,5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des betreffenden (Miet-)Gegenstandes (Gebäude sind inkl. Grund und Boden anzusehen) enthalten sein. Der Erhalt von Subventionen (etwa Bedarfszuweisungen) kürzt die Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht. Weiters müssen Drittkosten aus der Vermietung und Verpachtung (Anmietungskosten, Leasingkosten etc.) dem Mieter, beispielsweise dem Sportverein, ungekürzt weiterverrechnet werden.

Im März 2011 hat das BMF auf Initiative des Österreichischen Gemeindebundes nachfolgende Klarstellungen betreffend Vermietung und Verpachtung (auch von Betrieben gewerblicher Art) getroffen:

  • Die Frist für die zu fassenden Gemeinderatsbeschlüsse (z.B. „Aufgrund der geänderten Umsatzsteuerrichtlinien, wird das Entgelt für Mietverhältnis A rückwirkend zum 1.1.2011 auf EUR XY angehoben“) zur Anpassung der Miet- und Pachtverhältnisse wird bis 30. Juni 2011 verlängert. Diese Veränderung der Bestandsverträge muss rückwirkend zum 1. Jänner 2011 erfolgen.
  • Bei der Vermietung von Gemeindewohnungen, bei denen die Mietzinse ihrer Höhe nach gesetzlich beschränkt sind (z.B. gem. Wohnbauförderungsgesetzen), ist die Rz 265 der UStR in der aktuellen Fassung nicht anzuwenden. Voraussetzung ist, dass die gesetzlich mögliche Maximalhöhe für die Mieten auch tatsächlich verrechnet wird und trotzdem der durch die Rz 265 der USt-Richtlinien notwendige Mietzins nicht erreicht wird.
  • Die Überlassung (Verpachtung) eines Betriebes gewerblicher Art (BgA) richtet sich nach den Voraussetzungen der Rz 263 UStR und nicht nach Rz 265 und gilt kraft gesetzlicher Fiktion des § 2 Abs 2 Ziffer 2 KStG 1988 selbst als BgA, wenn die wesentlichen sachlichen Grundlagen eines lebenden Betriebes zur Nutzung überlassen werden. Wird etwa ein voll ausgestatteter Kindergarten einem Betreiber überlassen, dann kann von einem fiktiven BgA gesprochen werden, wenn die Einnahmen aus der Überlassung jährlich den Betrag von EUR 2.900,- netto übersteigen (derzeitige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes). Ebenso nicht von Rz 265 UStR umfasst sind BgA gemäß § 2 Abs 1 KStG 1988 wie z. B. das Betreiben einer Veranstaltungshalle durch eine Gemeinde, wenn entsprechende Einrichtungen (z. B. Küchenbereich, Bestuhlung, Foyer, Garderobe etc.) vorhanden sind und die Verwaltung (Management) dieses Veranstaltungsobjektes der Gemeinde obliegt. Auch hier müssen die jährlichen Entgelte den genannten Betrag überschreiten. Jedenfalls wird empfohlen, die Erfüllung dieser Voraussetzungen zuvor auch kritisch zu hinterfragen.




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