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Der Mietvertrag - ein Vermögenswert der Gemeinde

03.04.2008
Viele Gemeinden verfügen über Immobilien und vermieten Wohnungen. Der Mietvertrag ist dabei für die Gemeinde ein heikles Dokument. Bei einer FLGÖ-Tagung in NÖ erarbeiteten Experten und rund 80 Amtsleiter gemeinsam Grundlagen für die richtige Vermietung von Gemeindeobjekten.

Gemeindewohnungen zur Überbrückung von Notlagen

Die Feststellung des Wertes einer Liegenschaft hängt maßgeblich davon ab, welche Einkünfte sie ermöglicht. Sehr günstige Mieten verringern den Verkehrswert eines Objekts. Oft sind in Gemeindeobjekten die Wohnungen langfristig vermietet. Hier ist der Ertragswert der Liegenschaft ein weit wesentlicherer Bestandteil bei der Liegenschaftsbewertung als der Bauwert. Ein oftmals akutes Problem für die Gemeinden ist der Bereich der Sozialwohnungen.

Immer wieder suchen Bürger/innen das Gemeindeamt auf, um nach einer günstigen Gemeindewohnung zur Überbrückung einer kurzfristigen Notlage zu fragen. Der Bürgermeister will natürlich immer rasch und unbürokratisch helfen und genau daraus kann der Gemeinde ein Nachteil erwachsen. Kurze Wohnungsvergaben mit einer Dauer von weniger als drei Jahren sollten auf jeden Fall nicht mittels Mietvertrag sondern mittels Bittleihe (= kostenlose Überlassung zum Gebrauch) erfolgen.

Vorschriften des Mietrechtsgesetzes

Bei der Vermietung einer Gemeindewohnung in einem Objekt mit mehr als zwei Wohneinheiten sind die Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (MRG) anzuwenden. Das MRG gibt eine Mindestbefristung von drei Jahren vor. Wird ein Mietvertrag zum Beispiel auf eine Vertragsdauer von nur zwei Jahren abgeschlossen, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wird ein auf bestimmte Zeit (drei Jahre oder mehr) abgeschlossener Mietvertrag nach Ablauf der Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, gilt er einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch das unverzichtbare und unbeschränkte Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsersten schriftlich - unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist - zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach diesen drei Jahren ein weiteres Mal nicht aufgelöst, dann gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert. All das muss beachtet werden, damit man keine unliebsamen Überraschungen erlebt und den Mieter nicht mehr los wird.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ausgliederungen und Vorsteuerabzug

Zur immerwährenden Frage des Vorsteuerabzugs und der Ausgliederung von Gemeindeunternehmungen wurden neue Möglichkeiten erörtert, wo Gemeinden einen Vorsteuerabzug auf völlig legalem Weg lukrieren können. In diesem Zusammenhang wurde sogar eine gewisse Ausgliederungsfreundlichkeit der Finanzbehörden diagnostiziert. Auf die Gefahren einer Berichtigung des Vorsteuerabzugs z.B. bei Änderung des Verwendungszwecks wurde anhand einiger praktischer Beispiele eingehend aufmerksam
gemacht. Der stv. Leiter der Gemeindeabteilung im Amt der NÖ Landesregierung, Herr HR Mag. Alfred Gehart stellte zum Themenschwerpunkt Ausgliederungen von Gemeindebetrieben fest, dass bei der Planung derartiger schwerwiegender organisatorischer Schritte eine frühzeitige Abstimmung mit der Abteilung Gemeinden dringend empfohlen wird.

Dies insbesondere auch deshalb, weil zur rechtsgültigen Abwicklung der notwendigen Rechtsgeschäfte die Genehmigung der NÖ Landesregierung
eingeholt werden muss. Die Veranstaltung ermöglichte lange Diskussionen auf fachlich höchstem Niveau, auch weil mit KR Gerhard Stabentheiner (Mietrechtsexperte) und Herrn Dr. Raimund Heiss (Steuerberater) zwei hochkarätige Experten anwesend waren. Beide Herren haben zahlreiche Publikationen veröffentlicht und sich dabei immer wieder mit den spezifischen Problemen der Gemeinden auseinandergesetzt. An die 80 Amtsleiter/innen waren erschienen, um die Grundlagen für die richtige Vermietung von Gemeindeobjekten an konkreten Beispielen zu diskutieren.Wichtige Anregungen und Impulse konnten den Amtsleitern zur Umsetzung in ihren Gemeinden weiter gegeben werden. Der FLGÖ NÖ wird noch vor Sommer 2008 seine nächste Landesfachtagung im Weinviertel abhalten.

RFG Schriftenreihe 2/2007 "Die Gemeinde als Vermieter"


Verfasser: Franz Haugensteiner/ FLGÖ

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